Ley N° 27157 de Regularización de Edificaciones

La Ley N° 27157 de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común es un ley aprobada por Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA del año 2006 que permite el saneamiento legal de construcciones nuevas, ampliaciones o demoliciones  que carezcan de licencia de edificación o no cuenten con declaratoria de fábrica realizadas antes del 21 de julio de año 1999.

Esta ley permite la regularización de todo tipo de edificaciones como casa, departamentos en edificios y quintas, casas en copropiedad y centros comerciales. Además permite la inscripción del reglamento interno en edificaciones que tenían varias unidades inmobiliarias.

Objetivo de la Ley N° 27157

El objetivo final de la ley es que las construcciones informales obtengan la ansiada Declaratoria de Fabrica para edificaciones con solo una unidad inmobiliaria y adicionalmente para las edificaciones con más de una unidad inmobiliaria obtengan también la independización y el reglamento interno. Finalizado este trámite estos documento eran automáticamente inscritos en los Registros Públicos con lo cual es posible rentabilizara la propiedad, realizar anticipos de legitima y vender o alquilar con seguridad jurídica.

Requisitos de la Ley N° 27157 para Declaratoria de Fabrica

Los requisitos para realizar el proceso de declaratoria de fábrica son los siguientes:

1.- Ser propietario del predio,  y por lo tanto contar con la ficha registral a tu nombre.

2.- Certificado de parámetros. Es un documento que los expide la municipalidad donde se ubica el predio e indica la cantidad de pisos, área libre, estaciomientos y otros parámetros exigidos por la zonificación del predio. Las construcciones que no contemplen estos parámetros  se inscriben con las cargas respectivas.

3.- Plano de ubicación, de acuerdo al formato del  ministerio de Vivienda. Este plano tiene que tener la firma legalizada del propietario  o los propietarios y el verificador registral.

4.- Planos de arquitectura, solo plantas. Si existía una declaratoria fábrica previa inscrita en Sunarp se tiene que diferencia las ampliaciones con achurados.  Si existe una declaratoria de fábrica expedida por la municipalidad donde se ubica el predio esta es obviada.  Estos planos tiene que tener la firma legalizada del propietario  o los propietarios y el verificador registral.

5.- Memoria descriptiva de la construcción con firma legalizada del propietario  o los propietarios y el verificador registral.

6.- Formulario Registral FOR, expedido por ley por Registros Públicos. El formulario para declaratoria de fábrica es el Formulario N° 1. Este formulario tiene que tener la firma legalizada del propietario  o los propietarios y el verificador registral.

7.- Informe técnico de verificación con firma legalizada del verificador registral.

8.- El pago de derechos respectivos en Sunarp.

Procedimiento de Declaratoria de Fabrica con la Ley N° 27157

El procedimiento para realizar una Declaratoria de fábrica en Sunarp con la Ley N° 27157 es el siguiente:

1.- Realizar el levantamiento arquitectónico de la construcción.

2.- Obtención del certificado de parámetros  en la municipalidad respectiva.

3.- Armando de expediente de acuerdo a los requisitos de indicados párrafos arriba.

4.- Ingreso a Sunarp.

5.-Subsanacion de observaciones en caso existan. El seguimiento se puede realizar por la pagina web de Sunarp.

7.- Aprobación e inscripción de la Declaratoria de Fabrica por parte de  Sunarp.

8.- El plazo para todo el trámite es de 3 meses. Si en este plazo no se levantan las observaciones que pueda formular Registros Públicos el expediente es tachado y se devuelve parte de los derechos pagados.

Requisitos de la Ley N° 27157 para Declaratoria de Fabrica, independización y reglamento interno

Los requisitos para realizar el proceso de declaratoria de fábrica independización y reglamento interno son los siguientes:

1.- Ser propietario del predio,  y por lo tanto contar con la ficha registral a tu nombre.

2.- Certificado de parámetros. Es un documento que los expide la municipalidad donde se ubica el predio e indica la cantidad de pisos, área libre, estaciomientos y otros parámetros exigidos por la zonificación del predio. Las construcciones que no contemplen estos parámetros  se inscriben con las cargas respectivas.

3.- Plano de ubicación, de acuerdo al formato del  ministerio de Vivienda. Este plano tiene que tener la firma legalizada del propietario  o los propietarios y el verificador registral.

4.- Planos de arquitectura, solo plantas. Si existía una declaratoria fábrica previa inscrita en Sunarp se tiene que diferencia las ampliaciones con achurados.  Si existe una declaratoria de fábrica expedida por la municipalidad donde se ubica el predio esta es obviada.  Estos planos tiene que tener la firma legalizada del propietario  o los propietarios y el verificador registral.

5.- Memoria descriptiva de la construcción con firma legalizada del propietario  o los propietarios y el verificador registral.

6.- Formulario Registral FOR, expedido por ley por Registros Públicos. El formulario para declaratoria de fábrica, independización y reglamento interno es el Formulario N° 2. Este formulario tiene que tener la firma legalizada del propietario  o los propietarios y el verificador registral.

7.- Informe técnico de verificación con firma legalizada del verificador registral.

8.-Memoria descriptiva de independización con firma legalizada del propietario  o los propietarios el verificado registral.

9.- Reglamento interno con firma legalizada del propietario  o los propietarios.

10.- El pago de derechos respectivos en Sunarp. El costo es variable dependiendo del número de unidades inmobiliarias que se quieren inscribir.

Procedimiento de Declaratoria de Fabrica, independización y reglamento interno con la Ley

El procedimiento para realizar una Declaratoria de fábrica en Sunarp con la Ley N° 27157 es el siguiente:

1.- Realizar el levantamiento arquitectónico de la construcción.

2.- Obtención del certificado de parámetros  en la municipalidad respectiva.

3.- Armando de expediente de acuerdo a los requisitos de indicados párrafos arriba.

4.- Ingreso a Sunarp.

5.-Subsanacion de observaciones en caso existan. El seguimiento se puede realizar por la página web de Sunarp.

7.- Aprobación e inscripción de la Declaratoria de Fabrica por parte de  Sunarp.

8.- El plazo para todo el trámite es de 3 meses. Si en este plazo no se levantan las observaciones que pueda formular Registros Públicos el expediente es tachado y se devuelve parte de los derechos pagados.

Comentarios a la Ley

Esta ley se planteó como una forma de regularizar rápidamente las construcciones informales que abundan en el Perú debido al exceso burocrático de las municipalidades para que expidan licencias de construcción y a la falta de información que tienen los propietarios de predios.

Una de las ventajas de esta ley es que permite a los propietarios rentabilizar sus predios ya que al regularizarlas es mucho más fácil vender, hipotecar o alquilar con la cual toda la inversión realizada en la obra puede servir de palanca financiera para la realización de otros planes de negocios de los propietarios. Esto multiplicado por gran cantidad de edificaciones sin regularizar en el Perú sirve como un medio de crecimiento económico a nivel macro.

Otra de las ventajas de esta ley es que permite resolver un creciente problema social como son las disputas familiares por la posesión de los predios. Al existir poca cultura de regularización de construcciones el reparto de las propiedades se vuelve un problema creciente que se deja a las futuras generaciones como una madeja casi imposible de desenredar. El uso de esta Ley permite solucionar buena parte de estos problemas.

Con esta ley se evita el tortuoso proceso municipal de conseguir una licencia de construcción y por consiguiente una declaratoria de fábrica expedida por la municipalidad respectiva. También se evitan los costos de elaboración de los expedientes técnicos solicitados por las municipalidades.

En cuanto a las desventajas podemos decir que la principal es el fomento de las construcciones informales sin el respeto a la normativa vigente y a criterios de seguridad ya que se tiene la costumbre de construir sin licencia esperando que en algún momento se promulgue una nueva ley de regularización que permita formalizar estas construcciones. Esto es lo que acaba de pasar con la promulgación de la nueva Ley 30830 que amplía la fecha de término de construcciones indicado en la Ley  27157 del 21 de julio de año 1999 al 31 de diciembre del 2016.